foto © Julie Mabilde
Tussen nu en 2050 komen er in Vlaanderen 450.000 huishoudens bij die alle een plek moeten vinden op de woonmarkt. Die demografische groei moeten we verzoenen met de ambities van het ruimtelijk beleid om te verdichten rond kernen, met de noodzakelijke omslag richting duurzame mobiliteit en een klimaatrobuuste ruimte, met veranderende gezinssamenstellingen en vergrijzing, met betaalbaarheid en met leefkwaliteit. Dat maakt van de woonopgave behalve een kwantitatieve, vooral ook een kwalitatieve uitdaging: het suburbane wonen moeten we inruilen voor meer stedelijke en collectiever georganiseerde woonvormen waarbij we kwaliteitsvol (ver)bouwen en wonen stimuleren op de juiste plekken.
Wonen is een basisrecht, maar bouwen, kopen en huren worden steeds duurder, vooral in een stedelijke omgeving waar we dat wonen willen stimuleren. Verdichting, schaalvergroting en groepswoningbouw in binnensteden zijn al enige tijd aan de gang. Het aandeel appartementen stijgt er ten nadele van grondgebonden woningen, gedreven door stijgende grondprijzen waarop ontwikkelaars steeds meer en steeds kleinere appartementen bouwen. Maar het aanbod op die ontwikkelaarsmarkt blijft te eenzijdig, is vaak van een te lage kwaliteit of gaat ten koste van het karakter van stads- en dorpskernen. Het commerciële aanbod in de steden wordt voor een steeds grotere groep onbetaalbaar.
Zoals Michiel Dehaene aangaf in een rondetafel ‘visionaire woningbouw’[1] is het stijgende aanbod van te krappe appartementen in de meeste gevallen niet op maat van de gezinnen en middenklasse, die je toch ook in de stad wil houden. Hij pleit er daarom voor om voor de verdichtingsopgave ook naar de randen van onze steden te kijken, naar die plekken die op de drempel van verdere verstedelijking staan, waar de grondprijzen nog niet de pan uit swingen, en waar dichtheid en bereikbaarheid sterk verbeterd kunnen worden.
In het kader van de Internationale Architectuur Biënnale van Rotterdam wilde het Team Vlaams Bouwmeester de ambities voor kernversterkend wonen, schaalvergroting en alternatieven voor particulier opdrachtgeverschap, zoals geformuleerd in het meerjarenprogramma,[2] concreter in beeld krijgen. Hoe kan collectieve woningbouw meer kwaliteit bieden dan de te krappe, generieke appartementen die we in vele steden zien opduiken? Hoe wordt het een overtuigend alternatief – zowel op vlak van woonkwaliteit, buurtkwaliteit als financieel – voor het individueel wonen in de verkaveling?
In opdracht van het Team Vlaams Bouwmeester maakten Bovenbouw, LABO S (Michiel Dehaene, UGent) en vastgoedadviseurs Orientes daarom een eerste schets voor een reconversiestrategie voor een goed gelegen verkaveling, aan de rand van de stad. Als testgebied werd gekozen voor Wondelgem, een wijk ten noordwesten van het centrum van Gent.
foto © Julie Mabilde
Transformatie van randstedelijke verkavelingen
De transformatie van de stadsrand, of de twintigste-eeuwse gordel van onze steden, was de voorbije jaren het voorwerp van heel wat (ontwerpend) onderzoek. Maar hoe zetten we in die verkavelingen in de stadsrand, die werd gebouwd en wordt bewoond door particuliere opdrachtgevers, in op verdichting, op collectievere woonvormen en op een reconversie die de hele wijk ten goede komt? En hoe krijg je de huidige bewoners, die met hun eigendom de facto ook de sleutel in handen hebben voor die transformatie, zo ver dat ze mee stappen in een transformatiestrategie?
Een aantal verkavelingen in Vlaanderen zijn gelegen in die relatief goed ontsloten twintigste-eeuwse stadsrand en staan op de drempel van verdere verdichting. In een trendscenario worden de nog braakliggende percelen opgekocht en verder opgedeeld of aan een iets hogere dichtheid bebouwd, en worden verouderde woningen opgekocht door projectontwikkelaars en op twee of drie samengevoegde kavels vervangen door een generiek, klein appartementsgebouw. Het gevolg van die kavel-per-kavel verdichting is dat de kavels en de open ruimte tussen de woningen steeds kleiner worden en de oorspronkelijke kwaliteiten van het wonen in een groene omgeving aangetast. Het resultaat is vis noch vlees: de stadsrand heeft niet langer de kwaliteiten van een tuinstad, maar evenmin het aanbod aan functies, diensten en publieke ruimte van een stedelijke woonomgeving.
Hoe kunnen we, als alternatief voor dit trendscenario, de transformatie van die goed gelegen verkavelingen zo organiseren dat ze – zelfs via een incrementele aanpak en reconversie – evolueren naar een eindtoestand waarin de onderliggende groenblauwe netwerken terug blootgelegd worden, waarin plaats is voor kwaliteitsvollere en collectievere vormen van architectuur, voor een betere publieke ruimte en een duurzamere mobiliteit, waarin plaats en middelen vrijgemaakt worden voor de voorzieningen en diensten die een groeiende bevolkingsdichtheid nodig heeft. Om dit mogelijk te maken is niet enkel ontwerp- en organisatietalent nodig, maar ook een financieel vereveningsmodel waarin winsten uit verdichting gedeeltelijk afgeleid worden om ze opnieuw te investeren in open ruimte of publieke voorzieningen.
Wondelgem, op slechts een kwartiertje fietsen van de Sint-Baafskathedraal in Gent, kan model staan voor andere verkavelingen in de rand van onze centrumsteden: goed ontsloten en daarom een gewenste plek om de bijkomende bevolkingsgroei op te vangen. Tijdens de jaren 70, 80 en 90 van de vorige eeuw werden grote delen van Wondelgem bebouwd aan een dichtheid van gemiddeld 10 woningen per hectare. In een trendscenario zou de dichtheid in het volledige gebied tot 12 woningen per hectare kunnen stijgen; allesbehalve stedelijk dus. De intentie van Bovenbouw was om een groeipad te schetsen dat Wondelgem toelaat te evolueren naar een dichtheid van 30 tot 60 woningen per hectare.
In de Gentse stadsregio is de verwachte demografische groei hoger dan het Vlaamse gemiddelde. De bevolking zal er tussen nu en 2050 met 15 tot 25 procent groeien, voor de hele provincie Oost-Vlaanderen komt dit neer op een groei met 130.000 nieuwe huishoudens, waarvan 60.000 in Gent. In Ruimte voor Gent, de nieuwe structuurvisie voor de stad, werd Parkstad Wondelgem[3] geselecteerd als een van de ruimtepiloten om in samenspraak met burgers te verkennen hoe, na de investeringen in de binnenstad en de 19de-eeuwse gordel, ook 20ste-eeuwse wijken kunnen verdichten. Wondelgem is een snel groeiende wijk waar vooral het aantal kinderen (+ 49%) en senioren (+ 21%) de voorbije tien jaar sterk steeg. Er wordt verwacht dat die tendens van verjonging én vergrijzing zich de komende decennia verderzet. Ontwerpbureau BUUR onderzocht eerder al hoe en waar verdichting in de noordelijke rand van Gent zou kunnen plaatsvinden, werkte een structuurschets voor Wondelgem uit en ondersteunt ook verder de bewonersdynamiek in Wondelgem in de verbeelding van nieuwe ideeën voor de wijk.
Bij de herontwikkeling van een wijk is het uiteraard belangrijk de gewenste ontwikkelingsrichting (niet de eindtoestand) voor de volledige wijk uit te tekenen. Waar willen we groen-blauwe structuren versterken of (terug) open leggen, waar zitten welke verdichtingsmogelijkheden, welke noden – aan nieuwe functies of voorzieningen, aan publieke ruimte – zijn er in de buurt? Omdat dit al deels werd onderzocht door BUUR, koos Bovenbouw er in deze beperkte opdracht voor om geen schets voor de volledige wijk te maken, maar in te zoomen op een 10 hectare groot generiek stuk van de verkaveling, om parallel aan de verkenning van de ruimtelijke structuur ook de vastgoeddynamiek in de vingers te krijgen.
foto © Julie Mabilde
Wondelgem als testcase voor een ruimtelijk én financieel vereveningsmodel
Het bijzondere aan de test van Bovenbouw, LABO S en Orientes is dat ze op deze generieke uitsnede de potentiële ruimtelijke transformatie onmiddellijk koppelden aan een financiële logica om geen moeilijk te realiseren ideaalbeelden, maar wel een incrementele operationalisering uit te tekenen. Het resultaat is een strategie die, ook zonder dat één grote projectontwikkelaar of overheid grote stukken grond opkoopt, tot een forse verdichting kan leiden, rekening houdend met het DNA van de verkaveling, de typische structuur en perceelgroottes en met het oorspronkelijke idee van wonen in een luwere, parkachtige omgeving en toch dichtbij de stad.
Veel van de woningen in Wondelgem zijn verouderd, voldoen niet aan de huidige energienormen en zijn vaak ook niet aangepast aan de verwachtingen van jonge gezinnen van vandaag. Stelselmatig komen die woningen op de markt. Hoewel de slechte staat de prijzen ervan drukt, is de combinatie van aankoop én investering in renovatie voor jonge gezinnen vaak onhaalbaar. Tegelijk zijn het woonaanbod en de dienstverlening in Wondelgem ook niet afgestemd op een verouderende bevolking. De ontwerpers willen die verkoopsmomenten aangrijpen om een verdichtingsstrategie in gang te zetten. De verkoper van de woning krijgt een acceptabele prijs door toe te laten om op de huidige percelen meerdere woningen te realiseren. Jonge gezinnen zouden zo’n verouderde woning in groep kunnen aankopen en het perceel herontwikkelen voor vier of meer gezinnen. Op andere percelen kunnen appartementen gebouwd worden die ook ouderen of singles bedienen. Zo ontstaat een gevarieerder woonomgeving die levenslang wonen in de buurt mogelijk maakt voor wie dat wenst.
Op basis van de huidige vastgoedprijzen in de buurt berekende Orientes voor het 100 ha groot testperceel dat de huidige waarde van de volledige buurt ongeveer 310 miljoen euro bedraagt. In een trendscenario waarbij verder verkaveld wordt tot 12 woningen per hectare stijgt de waarde van de volledige buurt tot 350 miljoen euro, maar in een scenario van kwalitatieve herontwikkeling – verdichting in combinatie met terug blootleggen van groenstructuren – stijgt de waarde tot 520 miljoen euro. Behalve een meer kwaliteitsvolle woonomgeving, levert dit laatste model dus ook een financiële meerwaarde voor de wijk en haar huidige bewoners op. Wanneer de bouwkosten voor het realiseren van de nieuwe, densere woontypologieën – geschat op 130 miljoen euro – afgetrokken worden van die totale meerwaarde voor de buurt blijft er zo’n 80 miljoen netto meerwaarde over. Een belangrijk uitgangspunt voor Orientes is dat die meerwaarde opnieuw in de buurt geïnvesteerd wordt. Een deel kan gaan naar aanleg van groen en infrastructuur binnen de wijk, sociale voorzieningen en aankoop van strategische panden of percelen om de opstart en voortgang van de transitie te garanderen. Uiteraard is het in functie van een breed draagvlak bij de huidige eigenaars even belangrijk dat een deel van de meerwaarde hun ten goede komt.
Bovenbouw stelt vast dat de huidige structuur van vrijstaande woningen, vooral op de oudere, iets grotere percelen van meer dan 600 m2, een goede startpositie biedt om zo’n incrementeel proces op te starten. Ze schetsen een transitiepad in vier stappen, vertrekkend van de 45 graden afstandsregel die gangbaar is in suburbane omgevingen. Op basis van die regel blijkt de potentie voor herontwikkeling het grootst op hoeken of grotere percelen waar de eerste groepswoningen gebouwd kunnen worden zonder conflicten met directe buren. Bovenbouw ziet deze appartementsgebouwen als uitvergrote parkvilla’s en benoemt ze als de ‘stammen’ van de herontwikkeling, de eerste fase waarop de verdere verdichting zich kan enten. Eens zo’n stam gerealiseerd kunnen de aangrenzende percelen aan een hogere dichtheid bebouwd worden: klassieke rijwoningen kunnen gebouwd worden tot op de rooilijn met het perceel van de parkvilla. Die tweede fase van ontwikkeling noemt Bovenbouw de ‘takken’. Elke ‘stam’ kan een verdichtingsproces op gang trekken van de verschillende aangrenzende ‘takken’ en zo een omgekeerd domino-effect voor de buurt betekenen. Een stam verhoogt niet enkel het verdichtingspotentieel voor de aangrenzende percelen, hij kan ook ondergrondse parkeergelegenheid bieden voor de buurt. De graduele verdichting wordt begeleid door een herinrichting van de straat, met meer eenrichtingsverkeer, minder parkeerruimte voor de deur en knippen waar nodig om een luwer straatprofiel te creëren. Dat stimuleert bewoners om de fiets te nemen en zo ontstaat er meer ruimte voor groen en waterbuffering. Wanneer in stap drie een opeenvolgende reeks van ‘stammen’ en ‘takken’ gerealiseerd is, ontstaat ook een interessant nieuw landschap van private, collectieve ruimtes. De ‘pijpenkoppen’ van doodlopende straten kunnen getransformeerd worden tot collectieve tuinen. Deze tuinen, de luwere inrichting van de straat en de nieuwe publieke en groene ruimtes vormen in de vierde stap een aantrekkelijke parkachtige woonomgeving, stedelijker en gevarieerder, en met een dichtheid die dubbel zo groot is als in de oorspronkelijke toestand.
Beelden Bovenbouw
Management van het transitieproces
Omdat de bedachte transformatie gebaseerd is op de huidige perceelsgroottes en eigendomsstructuren, kan die in principe al van start gaan wanneer één of een aantal verenigde bewoners, een cohousing-groep of een kleine ontwikkelaar overtuigd zijn om zelf aan de slag te gaan en het perceel anders te ontwikkelen. Maar als we een transitieproces willen ontwerpen dat aan die verdichting ook een ruimtelijke en architecturale kwaliteit en een collectievere aanpak kan koppelen, lijkt er een belangrijke regierol weggelegd voor lokale overheden.
Het ontwerpteam schuift een aantal principes naar voor die belangrijk zijn bij de opzet van zo’n transitieproces. Eerst en vooral is het de ambitie om een transitie zonder verliezers, maar met enkel winnaars te doorlopen. Ten tweede moet het een budgetneutraal proces zijn: de stijging in grondwaarde moet terugvloeien naar de buurt. Om het proces in gang te zetten en te houden is een rollend (wijk)fonds nodig dat toelaat om strategisch gelegen woningen of gronden op te kopen. Voor de eerste investeringen moet het fonds gevoed worden met een startkapitaal, dat in een later stadium terugbetaald kan worden door de gecreëerde meerwaarde. Hierin kan een hogere overheid, of eventueel ook een privaat investeringsvehikel, een belangrijke rol opnemen.
De lokale overheid zou de herontwikkeling ook zelf kunnen faciliteren door op die strategische kavels – de eerste ‘stammen’ – zelf te gaan of laten ontwikkelen. Een wijkmanager of -regisseur zou aangesteld kunnen worden om als een patrimoniumbeheerder op wijkniveau het fonds te beheren, om de evolutie en de noden van de wijk op te volgen, om in te grijpen bij de ontwikkeling of ‘niet-ontwikkeling’ van strategische kavels, om te waken over de kwaliteit van de nieuwe ontwikkelingen en het publiek domein en om in overleg met de wijk tijdelijk gebruik te stimuleren in leegstaande panden in afwachting van herontwikkeling. Een versneld transitieproces kan ten slotte gestimuleerd worden door een slimmere fiscaliteit die wonen op de juiste maat – compacter voor kleine gezinnen en groter voor grote gezinnen – beloont.
Al deze facetten werden in deze studie niet in detail onderzocht, maar zouden, aangezien Wondelgem als ‘type’ model kan staan voor andere woonomgevingen, voorwerp kunnen zijn van een test- en leeromgeving. Op concrete plekken, waar verdichting gewenst is en waar lokale besturen nood zien aan herontwikkeling, zouden pilootprojecten herverkavelen opgestart kunnen worden, ingebed in een breder onderzoek naar de nodige juridische, financiële, ruimtelijke instrumenten en handvaten voor kwaliteitsbewaking. Op basis van een aantal concrete cases zou een proces- en ontwerpaanpak ontwikkeld kunnen worden die ook op andere, gelijkaardige plekken toepasbaar is, met lessen voor bijsturing van het regulier ruimtelijk en fiscaal beleid, en voor de manier waarop de Vlaamse overheid steden en gemeenten bij dit soort opgaven kan ondersteunen.
De incrementele aanpak op een generiek deel van de verkaveling in Wondelgem sluit niet uit dat er elders, bijvoorbeeld rond de tramhalte, forser verdicht wordt via klassiekere processen van stadsvernieuwing op grotere schaal. Het transformatie- en verdichtingsproces hoeft ook niet te eindigen na de door Bovenbouw geschetste vierde stap, de dichtheid van 25 woningen per hectare kan in de daarop volgende jaren verder groeien tot een meer uitgesproken stedelijke omgeving van meer dan 50 woningen per hectare. Het model schetst slechts een mechanisme dat de weefselcapaciteit van de verouderde verkaveling illustreert. Wanneer de densiteit van Wondelgem vermenigvuldigt, zijn er natuurlijk tal van andere maatregelen nodig om een kwalitatief stedelijk milieu te laten ontstaan.
Het belang van deze beperkte oefening is hierin gelegen, dat ze inspiratie kan leveren voor de opstart van die transformatie, in Wondelgem of elders, voor een proces dat rekening houdt met de capaciteit van het verkavelingsweefsel van die plek en waarin de huidige bewoners en eigenaars mee overtuigd raken van het latente potentieel – zowel financieel als kwalitatief – van hun kavel en hun buurt.
Dit artikel verscheen eerder in Tijdschrift Ruimte, 2018, nr. 38.
[1] De rondetafel Visionaire Woningbouw maakte deel uit van een reeks rondetafels onder de noemer Designing the Future, georganiseerd door Architecture Workroom Brussels, het Team Vlaams Bouwmeester, de Vlaamse Vereniging voor Ruimte en Planning, de Openbare Vlaamse Afvalstoffenmaatschappij en de Internationale Architectuur Biennale Rotterdam (IABR). De resultaten werden gebundeld in het boek ‘Designing the Future’.
[2] https://www.vlaamsbouwmeester.be/nl/meerjarenprogramma-2017-2020
Julie Mabilde 